A reforma tributária na venda de imóveis pode enquadrar pessoas físicas no regime regular de tributos sobre o consumo, conforme a quantidade de operações e outras condições previstas em lei. O regime envolve o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). A regra está na Lei Complementar 214/2025 e foi detalhada pelo Decreto 12.955/2026, assinado em 29 de abril pela Presidência da República.
O assunto voltou a circular nas redes sociais nesta semana, em publicações que citam as duas normas. A maior parte dos proprietários, porém, não muda de situação: a venda eventual de patrimônio próprio, fora dos critérios de enquadramento, não gera automaticamente IBS e CBS. O Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital e o ITBI da transferência seguem suas regras próprias, inclusive quanto às isenções e ao responsável pelo pagamento.
Reforma tributária na venda de imóveis: quem passa a pagar
Pelo artigo 251 da lei complementar, a pessoa física é enquadrada no regime regular do IBS e da CBS nas seguintes situações:
- venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis distintos no ano anterior, desde que estivessem no patrimônio havia menos de cinco anos;
- venda de mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores;
- no próprio ano, quando as operações ultrapassarem os limites legais, observadas as condições de enquadramento.
Em imóveis recebidos por herança, doação ou meação, o prazo de cinco anos é contado desde a compra feita pelo doador, pelo falecido ou pelo cônjuge. A identificação dos imóveis e das operações deve observar a regulamentação aplicável.
Regras para quem vive de aluguel
Na locação, a cobrança atinge quem teve, no ano anterior, receita superior a R$ 240 mil com mais de três imóveis alugados. Se a receita do ano corrente passar de R$ 288 mil, valor 20% acima do limite, o locador se torna contribuinte independentemente da quantidade de imóveis. Os valores de R$ 240 mil e R$ 288 mil são referências nominais da lei; o limite é atualizado mensalmente pelo IPCA, de modo que não devem ser tratados como tetos atuais sem a correção.
Alíquotas reduzidas e o debate sobre os 28%
Parte dos comentários nas redes afirma que a venda de imóveis passará a ser tributada em 28%. O texto legal, no entanto, reduz em 50% as alíquotas do IBS e da CBS nas operações com imóveis e em 70% na locação, segundo o artigo 261.
A lei prevê ainda um redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial, abatido da base de cálculo. Esses valores-base também são atualizados pelo IPCA. Reduções de alíquota e da base de cálculo não equivalem a uma taxa final única para toda negociação.
Quando a cobrança começa
- 2026: fase de teste, com alíquotas gerais de CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, sujeita às regras de compensação, dispensa de recolhimento e obrigações aplicáveis;
- 2027: início da cobrança efetiva da CBS;
- 2029 a 2032: entrada gradual do IBS;
- 2033: novo sistema em funcionamento integral.
O decreto foi publicado no Diário Oficial da União em 30 de abril, no mesmo dia da Resolução CGIBS nº 6/2026, que regulamenta o IBS. Os dois textos detalham como a reforma tributária na venda de imóveis e nos demais setores será aplicada durante a transição.
Redação: Arauto do Vale, com informações de Lei Complementar 214/2025 (Planalto), Decreto 12.955/2026 (Planalto), Registro de Imóveis do Brasil e Portas.
Imagem destacada: prédio em construção em Campo Grande (MS), imagem ilustrativa. Foto: Rodrigo_Santos, via Wikimedia Commons, licença CC BY 3.0.